Cuando hablamos del precio del alquiler solemos escuchar siempre las mismas explicaciones: faltan viviendas, hay mucha demanda o los tipos de interés han cambiado. Todo eso influye, pero hay una realidad de la que se habla mucho menos y que está transformando el mercado inmobiliario.
Hoy ya no hace falta ser un gran fondo de inversión para participar en el negocio de la vivienda. Las promociones inmobiliarias ya no se financian únicamente con préstamos bancarios. Cada vez es más habitual que combinen capital de bancos, fondos de inversión, plataformas especializadas y miles de pequeños ahorradores que buscan una rentabilidad superior a la de un depósito bancario. Eso cambia por completo la forma de entender el mercado de la vivienda.
Cómo se financian hoy las promociones inmobiliarias
Hace unos años, quien tenía unos ahorros apenas podía elegir entre un depósito bancario, la bolsa o comprar una vivienda. Hoy existen plataformas que permiten invertir desde cantidades reducidas en promociones inmobiliarias.
El mecanismo es sencillo. Los promotores captan financiación para construir nuevas viviendas y los inversores obtienen una rentabilidad cuando el proyecto finaliza. Algunas de estas plataformas anuncian rentabilidades que rondan el 11 % anual, muy por encima de las que tradicionalmente ofrecen los depósitos bancarios.
No se trata de demonizar este modelo. La inversión privada ha existido siempre y es necesaria para desarrollar nuevas promociones. Lo que ha cambiado es la forma de canalizar el capital y la cantidad de actores que participan en el mercado.
La vivienda también se ha convertido en un activo financiero
Hoy una promoción puede financiarse con dinero procedente de bancos, fondos de inversión, aseguradoras, plataformas de inversión o miles de pequeños ahorradores.
Después, esas promociones pueden ser adquiridas o gestionadas por grandes operadores especializados en el alquiler, que obtienen ingresos recurrentes mediante las rentas y la revalorización de los activos.
La vivienda sigue siendo un hogar para quien vive en ella, pero también se ha convertido en un activo financiero para quien la financia o la gestiona. Esa realidad no es buena ni mala por sí misma, pero obliga a comprender mejor cómo funciona el mercado si queremos diseñar políticas públicas eficaces.
Quart de Poblet también forma parte de este cambio
Nuestro municipio no es ajeno a esta transformación. Hace años se aprobó un desarrollo urbanístico que permitía construir 1.165 viviendas libres en la zona de Animeta.
Compromís votó en contra de aquel modelo porque advertimos que aumentar de esa manera la oferta de vivienda libre, sin reforzar al mismo tiempo las políticas públicas de acceso a la vivienda, podía generar problemas en el futuro.
Aquella decisión ya no puede cambiarse. Ahora toca gestionar la realidad.
Y esa realidad nos dice que 738 viviendas de alquiler de la nueva zona están en manos de grandes operadores. Ya no hablamos únicamente de propietarios individuales. Hablamos de un mercado mucho más profesionalizado y financiero que hace apenas dos décadas.
Entender el mercado para defender a Quart
Cuando una parte tan importante del parque residencial está concentrada en grandes operadores resulta imprescindible conocer qué impacto tiene sobre el precio del alquiler.
¿Cómo influyen estas promociones en las estadísticas oficiales? ¿Qué peso tienen en la evolución de las rentas? ¿Puede decidir la Generalitat si Quart de Poblet debe ser o no una zona tensionada sin analizar con detalle esta nueva realidad?
Estas son las preguntas que Compromís está llevando al Ayuntamiento, a la Generalitat y al Senado.
Porque representar a los vecinos no consiste únicamente en denunciar los problemas. También significa estudiar cómo cambia el mercado, anticiparse a sus consecuencias y exigir que las administraciones tomen decisiones basadas en datos y no en inercias.
La solución pasa por entender primero el problema
Desde Compromís seguimos defendiendo que Quart de Poblet pueda ser declarado zona tensionada si los datos objetivos así lo justifican. No porque estemos en contra de la inversión privada, sino porque creemos que el acceso a la vivienda debe seguir siendo un derecho y no depender exclusivamente de la lógica del mercado.
Resulta difícil entender que, mientras el mercado inmobiliario evoluciona a gran velocidad, el Consell del PP y Vox siga rechazando una de las principales herramientas previstas por la legislación estatal para contener el precio de los alquileres allí donde existe una presión real sobre la vivienda.
El mercado ha cambiado. También ha cambiado la forma de financiar las promociones y de gestionar el alquiler.
Ahora les corresponde a las administraciones comprender esa nueva realidad y adaptar sus políticas. Porque, antes de decidir, hay que entender. Y solo entendiendo cómo funciona el nuevo negocio de la vivienda podremos defender de verdad el derecho de los vecinos y vecinas de Quart de Poblet a seguir viviendo en su municipio.
